WYNAJEM LOKALI A PODATEK VAT

W poprzednim wpisie (dostępnym tutaj) udzieliłem odpowiedzi na pytanie czy wynajem lokali, w tym wynajem prywatny, może zostać uznany za działalność gospodarczą na gruncie podatku VAT.

Udzieliwszy na to pytanie odpowiedzi twierdzącej wskazałem jednocześnie, że kwestia ta, dla większości wynajmujących, nie ma większego znaczenia bo i tak mogą oni skorzystać ze zwolnień z opodatkowania. Dzisiaj więc chcę rozwinąć ten temat.

Generalnie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dzielimy na:

• • zwolnienie podmiotowe – do 200tys zł rocznego przychodu podatnika;
  • przedmiotowe – odnoszące się do poszczególnych czynności podejmowanych przez podatnika.

W przeważającej większości przypadków (za wyjątkiem kilku rodzajów działalności) każda osoba może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. Oznacza to, że nie trzeba się rejestrować do podatku VAT tak długo, jak nasz przychód osiągany w ramach działalności nie przekroczy rocznie 200tys zł. Jeżeli przekroczy – to trzeba się zarejestrować do podatku VAT.

Zwolnienie podmiotowe jest możliwe również dla osób prowadzących działalność związaną z wynajmem lokali.

Odrębną kwestią jest natomiast zwolnienie przedmiotowe. Tak jak wskazałem – zwolnienia przedmiotowe z opodatkowania podatkiem VAT – odnoszą się do konkretnych czynności. Na przykład zwolnieniu przedmiotowemu z opodatkowania podatkiem VAT podlega najem lokali na cele mieszkaniowe.

Zwolnienia przedmiotowe są stosowane niezależnie od tego czy dana działalność jest zarejestrowana do podatku VAT czy nie i są obowiązkowe. Dla przykładu – jeżeli prowadzimy działalność opodatkowaną podatkiem VAT i w jej ramach dokonujemy najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe – to z tytułu tego najmu nie doliczamy podatku VAT i wystawiamy faktury zwolnione z VATu (wskazując na tych fakturach konkretny przepis stanowiący podstawę zwolnienia z podatku VAT).

Dlatego też, w poprzednim tekście, wskazałem, że przy wynajmie lokali – nawet jeśli taki wynajem zostałby uznany za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT – nie ma to większego znaczenia.

Problem pojawi się natomiast gdy przychód naszej działalności (na przykład z tytułu wynajmu lokali) przekroczy te 200tys zł rocznego limitu. W takiej sytuacji należy się niestety – przed podjęciem czynności, która wygeneruje przychód ponad te 200tys – zarejestrować do podatku VAT. Oczywiście jeśli wynajmujemy jedynie lokale mieszkalne na cele mieszkaniowej (a więc zwolnione przedmiotowo z VATu) to nie ma to znaczenia, bo przychód z najmu tych lokali nadal będzie z opodatkowania podatkiem VAT zwolniony.  Ale nasza działalność już na podatku VAT będzie i innej czynności – jeżeli będzie podejmowane – będą już opodatkowane VAT.

Jak natomiast liczyć ten 200tys limit przychodu i jakie przychody należy do niego zaliczać?

Generalnie do limitu 200tys zł rocznie, warunkującego nam zwolnienie podmiotowe z VATu, nie wliczamy bowiem czynności i usług podlegających pod przedmiotowe zwolnienie z VATu. Jednakże – za wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami jeżeli nie mają one charakteru transakcji pomocniczych.

A więc do tego limitu 200tys doliczamy także przychód uzyskiwany z wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (zwolnionych przedmiotowo spod opodatkowania).

Ma to szczególne znaczenie dla działalności, w których wynajmowane są zarówno lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe jak i lokale mieszkalne na cele inne (np. zakwaterowania pracowników) czy usługowe.