Wpisy

Michał Gryz

CZY MOŻNA WYBRAĆ OPODATKOWANIE VAT SPRZEDAŻY LOKALU?

/0 Komentarze/w /Autor

W jednym ze starszych wpisów na blogu (dostępnym tutaj) opisałem zwolnienia z podatku VAT na gruncie przeniesienia własności nieruchomości – oczywiście zachęcam do jego lektury. Jedynie w skrócie podsumowując – dostawa (przeniesienie własności) nieruchomości lokalowej, jeżeli nie jest dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia jest zawsze zwolnione z podatku VAT. I nie ma tu znaczenia czy jest to lokal mieszkalny czy usługowy.

W takich przypadkach kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości ceny sprzedaży.

Jednakże są sytuacje, w których sprzedaż nieruchomości wraz z podatkiem VAT jest bardziej korzystna niż bez niego. Podatek VAT można sobie bowiem odzyskać, a PCC nie.

Dlatego też, odpowiadając od razu na pytanie zadane w tytule wpisu, można zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości lokalowej i wybrać opodatkowanie takiej transakcji. W tym celu muszą być jednakże spełnione pewne warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT:

    • strony transakcji dostawy nieruchomości lokalowej – a więc sprzedający i kupujący – są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    • strony transakcji dostawy nieruchomości lokalowej złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi zawierać następujące dane:

    • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    • planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części
    • adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku spełnienia tych warunków i złożenia takiego oświadczenia sprzedaż nieruchomości lokalowej może być objęta podatkiem VAT, który to podatek kupujący sobie odzyska.

Michał Gryz

PIERWSZE ZASIEDLENIE NA GRUNCIE PODATKU VAT

/0 Komentarze/w /Autor

W poprzednim wpisie, traktującym o skutkach darowizny firmowej nieruchomości na gruncie podatku VAT, posłużyłem się pojęciem pierwszego zasiedlenia. Pojęcie to ma kluczowe znaczenie dla kwestii opodatkowania przeniesienia własności nieruchomości lokalowych – warunkuje to czy sprzedaż/darowizna lokalu będzie opodatkowana podatkiem VAT czy skorzysta z przedmiotowego zwolnienia z podatku (o czym pisałem tutaj).

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o VAT wprowadza co prawda definicję tego pojęcia jednakże nie jest ona idealna. Zgodnie z przepisami: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Najprostszym przykładem sprzedaży nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia jest zakup nieruchomości na rynku pierwotnym – a więc od dewelopera. Kupujemy wtedy nowo wybudowany lokal, ledwo oddany do użytkowania i deweloper nalicza podatek VAT – 8% jeśli jest to lokal mieszkalny albo 23% jeśli jest to lokal użytkowy.

Większym problemem jest jednakże to od kiedy liczyć należy ten 2 letni termin wskazany w powyższym przepisie. Czy od oddania lokalu do użytkowania, czy od jego sprzedaży pierwszemu właścicielowi czy od jego wydania pierwszemu właścicielowi w posiadanie. Tego już powyższa definicja nie precyzuje.

Z pomocą przychodzi tutaj orzecznictwo sądowe. Przytoczyć można chociaż wyrok NSA z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług„.

Istotą pierwszego zasiedlenia jest właśnie owo użytkowanie rozumiane jako wspomniane „konsumowanie” budynku. A więc pierwsze zasiedlenie liczyć należy od dnia faktycznego oddania lokalu pierwszej osobie do korzystania. Na przykład protokolarnego wydania nowo wybudowanego przez dewelopera lokalu nabywcy, jeszcze przed przeniesieniem na niego prawa własności.

Ostatnią kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że jeden lokal może w ciągu swojego istnienia mieć więcej niż jedno pierwsze zasiedlenie.

Pierwotne pierwsze zasiedlenie opisałem powyżej. Ale może dojść jeszcze do tzw. wtórnego pierwszego zasiedlenia. Następuje to wtedy gdy dany właściciel lokalu poniesie na jego ulepszenie wydatki, które przekraczać będą 30% wartości początkowej lokalu. Wtedy, jeżeli takie wydatki zostaną poniesione, sprzedać takiego lokalu będzie ponownie opodatkowana podatkiem VAT.

Jest to szczególnie istotne dla osób, które trudnią się zawodowo tzw. flipami. 

Michał Gryz

DAROWIZNA FIRMOWEJ NIERUCHOMOŚCI A PODATEK VAT

/0 Komentarze/w /Autor

W dzisiejszym wpisie chciałbym wrócić do poruszanej ostatnio tematyki związanej z nieruchomościami i podatkiem VAT. Częstą sytuacją jest dokonywanie darowizn składników majątków wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej – przede wszystkim nieruchomości, a po zmianach podatkowych w zakresie leasingu także pojazdów.

Najczęściej takiej darowizny są dokonywane na członków najbliższej rodziny. Niewiele osób jednakże wie, że dokonanie darowizny nieruchomości wykorzystywanej w ramach działalności gospodarczej, choć nie podlegające wtedy opodatkowaniu podatkiem dochodowym, od czynności cywilnoprawnych (PCC) czy podatkiem od spadków i darowizn, mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Darowizna polega na nieodpłatnym przekazaniu własności składnika majątku – w tym wypadku nieruchomości – przez darczyńcę na rzecz obdarowanego. Ta nieodpłatność odróżnia darowiznę od sprzedaży – darczyńca w zamian za przekazane prawo własności nic od obdarowanego nie otrzymuje.

Na gruncie ustawy o VAT taka darowizna stanowi jednakże nieodpłatną dostawę towarów i, w przypadku spełnienia pewnych wymogów określonych w art. 7 ust. 2 ustawy o VAT – może być opodatkowana podatkiem VAT.

Aby nieodpłatne przekazanie towarów (darowizna) podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest łączne spełnienie następujących warunków: 

    • nieodpłatne przekazanie dokonywane jest przez podatnika podatku VAT;
    • przekazane przez podatnika towary należą do jego przedsiębiorstwa;
    • przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar, w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tego towaru lub jego części składowych.

A więc nie każda darowizna majątku firmowego (posługuję się tutaj pojęciem firmy w rozumieniu potocznym, chociaż – co wyjaśniałem w jednym z pierwszych wpisów na blogu – pojęcie „firma” nie oznacza w przepisach przedsiębiorstwa, a jedynie jego nazwę) będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Nawet jeżeli darowizna takiego składnika majątku byłaby dokonywana przez czynnego podatnika podatku VAT, a ten towar wchodziłby w skład jego przedsiębiorstwa to kluczowe jest sprawdzenie czy na etapie nabycia tej nieruchomości osoba ta odliczyła podatek VAT od jej zakupu. 

Jeżeli nie – kupiona została np. nieruchomość gruntowa niezabudowana inna niż teren budowlany albo nieruchomość lokalowa zakupiona nie w ramach pierwszego zasiedlenia (na rynku wtórnym)) to wtedy taka darowizna opodatkowaniu podatkiem VAT nie będzie podlegać.

Jeżeli jednak będąca przedmiotem darowizny nieruchomość była zakupiona z podatkiem VAT, który został odliczony, to wtedy taka darowizna będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Oczywiście jeżeli przedmiotem darowizny byłaby nieruchomość lokalowa, której od pierwszego zasiedlenia minęło 2 lata, to taka darowizna skorzysta z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT – o którym pisałem na blogu w tym wpisie.

Wtedy jednak darczyńca, który dokonał takiej darowizny będzie musiał proporcjonalnie oddać podatek VAT odliczony z tytuł nabycia tej nieruchomości – jeżeli od jej kupna przez niego nie minęło jeszcze 10 lat.

Tak więc dokonanie darowizny firmowego składnika majątkowego nie jest wcale taką oczywistą rzeczą. Jeżeli zastanawiają się Państwo nad tym tematem to zawsze dobrze wcześniej sprawdzić kwestie podatkowe. Możemy w tym pomóc, więc zapraszam do kontaktu.