CESJA UMOWY DEWELOPERSKIEJ A VAT

Wracając chwilowo do tematyki związanej z nieruchomościami i podatkiem od towarów i usług (VAT) chciałbym dzisiaj opisać zasady regulujące opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej (bądź przedwstępnej) do lokalu nabywanego na rynku pierwotnym (od dewelopera).

Coraz częściej na rynku zdarza się, że nabywca zawiera z deweloperem umowę deweloperską/przedwstępną (w zależności czy nabywca jest osobą fizyczną czy spółką), a następnie sprzedaje prawa z tych umów na inną osobę dokonując przeniesienia praw i obowiązków z takiej umowy za wynagrodzeniem (odstępnym).

Jest to jak najbardziej dopuszczalne rozwiązanie. Problem pojawia się jednak na gruncie opodatkowania takiej cesji podatkiem VAT.

Przez lata pojawiło się wiele rozbieżności co do tego jakim podatkiem VAT taka cesja powinna być opodatkowana – 8% czy 23%. Sama bowiem sprzedaż i nabycie lokalu od dewelopera (nabycie na rynku pierwotnym w ramach pierwszego zasiedlenia) jest opodatkowane 8% stawką podatku VAT.

Część organów skarbowych i sądów administracyjnych stała więc na stanowisku, że taka cesja również powinna być opodatkowana 8% stawką podatku VAT, bo w końcu przedmiotem cesji są prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej zmierzającej do nabycia lokalu z 8% podatkiem VAT. Część organów prezentowała jednak stanowisko odmienne, zdecydowanie gorsze dla podatników, uznając, że taka cesja stanowi usługę (a nie dostawę jak nabycie nieruchomości) więc powinna podlegać pod normalną, 23% stawkę podatku VAT.

Wątpliwości i rozbieżności było na tyle dużo, że sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny, który 24 czerwca 2024r. wydał wyrok (I FSK 1661/20) prezentując niestety całkowicie profiskalne podejście uznając, że taka cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej/przedwstępnej do lokalu nabywanego od dewelopera podlega pod 23% podatek VAT.

NSA pominął więc niestety wszelkie argumenty, na które do tej pory kładli nacisk podatnicy i sądy administracyjne we wcześniejszych orzeczeniach, a więc fakt, że ekonomicznym celem cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej jest właśnie dostawa nieruchomości podlegającej opodatkowaniu 8% podatkiem.

Ten wyrok NSA nie wiąże innych sądów czy organów skarbowych. Ale wydany został w składzie 7 sędziów więc raczej należy się spodziewać, że inne sądy również zaczną tak orzekać i dojdzie do ujednolicenia orzecznictwa w tym zakresie, a taka cesja pozostanie już na stałe opodatkowana 23% podatkiem VAT.