Wpisy

WYŻSZY PODATEK PCC PRZY ZAKUPIE WIELU MIESZKAŃ

W poprzednim wpisie opisałem na jakich warunkach i zasadach osoby, które od 31 sierpnia 2023r. dokonywać będą zakupu pierwszego mieszkania, mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie, tą samą ustawą, która wprowadziła to zwolnienie, rządzący podwyższyli podatek od czynności cywilnoprawnych dla osób, które kupują większą ilość mieszkań. A więc jak zwykle mamy do czynienia z podwyżką podatków dla przedsiębiorców – zwłaszcza dla osób robiących tzw. flipy na rynku pierwotnym (kupno lokalu, remont i odsprzedaż z zyskiem). 

Zgodnie z nowo wprowadzonym przepisem: W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Nie dość więc, że kupujący – nabywając lokale na rynku pierwotnym – musi zapłacić podatek VAT od tych lokali, to jeszcze, dodatkowo, od szóstego i każdego kolejnego lokalu musi zapłacić 6% podatek od czynności cywilnoprawnych.

Kompletnie niezrozumiała zmiana.

Znając rząd ten pewnie uzasadnia tę podwyżkę podatku koniecznością ochrony polskich mieszkań i uniknięcia wykupywania całych budynków przez fundusze inwestycyjne (które coraz częściej wykupują znaczącą liczbę mieszkań w nowo wybudowanych budynkach i przeznaczają te mieszkania na wynajem).

Pozostawię to chyba jednak bez komentarza – zwłaszcza, że jak zwykle podwyżka podatku odbije się zapewne na czynszach najmu.

BRAK PODATKU PCC PRZY ZAKUPIE PIERWSZEGO MIESZKANIA

Przyjętą w dniu 26 maja 2023r. ustawą o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (podpisaną przez Prezydenta w dniu 24 lipca 2023r.) rządzący zrobili przedwyborczą niespodziankę osobom, które zamierzają dokonać zakupu pierwszego mieszkania w swoim życiu.

Od dnia 31 sierpnia 2023r. (data wejścia w życie tej ustawy) osoby fizyczne, które dokonują po raz pierwszy w życiu nabycia:

    • prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
    • prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
    • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

nie będą musiały już przy zakupie tej nieruchomości zapłacić podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przypominając, do tej pory każde nabycie nieruchomości – także więc nabycie lokalu czy domu jednorodzinnego jako pierwszej nieruchomości na własność – było obarczone tym podatkiem wynoszącym 2% od ceny zakupu, który to podatek pobierał i odprowadzał w imieniu kupującego do urzędu skarbowego notariusz.

Powyższe zwolnienie od podatku przysługiwać będzie tylko i wyłącznie osobom fizycznym, które w dniu zakupu i przed tym dniem nie były:

    • właścicielami żadnej nieruchomości – chyba, że są lub były właścicielami jakiejś nieruchomości na mocy dziedziczenia;
    • współwłaścicielami żadnej nieruchomości – chyba, że są lub były współwłaścicielami jakiejś nieruchomości w zakresie nie przekraczającej 50% i na mocy dziedziczenia.

Ustawodawca nie zdecydował się więc na zastosowanie tego zwolnienia dla osób, które otrzymały już jakąś nieruchomość w darowiźnie. Takie osoby nadal, przy kupnie pierwszego lokalu, będą musiały zapłacić pełny podatek PCC.

Oczywiście powyższa zmiana dotyczy tylko nieruchomości kupowanych na rynku wtórnym. Nieruchomości kupowane bowiem na rynku pierwotnym (od deweloperów) nie podlegają w ogóle pod podatek PCC bowiem są opodatkowane podatkiem VAT.

Powyższą zmianę bez wątpienia należy ocenić korzystnie – 2% podatek PCC przy zakupie nieruchomości zawsze był problematyczny i budził irytację nabywców.

SPÓŁKA CYWILNA A PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH

W dotychczasowych wpisach poświęconych tematyce spółki cywilnej udało mi się przedstawić Państwu czym jest spółka cywilna, jak ją założyć i jakie wymogi musi spełnić jej umowa, jak wnieść wkłady do spółki i na czym polega współwłasność majątku spółki pomiędzy jej wspólnikami, status spółki cywilnej jako wierzyciela i dłużnika oraz pracodawcy i opisać zasady prowadzenia jej spraw i reprezentowania przez wspólników. W dzisiejszym wpisie, pierwszym z trzech kolejnych dotyczących kwestii podatkowych związanych ze spółką cywilną, chciałbym z kolei pochylić się nad podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. k ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, dalej jako: u.p.c.c., zawarcie przez wspólników umowy spółki cywilnej podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na gruncie tej ustawy spółka cywilna jest traktowana na równi ze spółką osobową – art. 1a pkt 1 u.p.c.c.). Zobowiązanymi do zapłaty podatku są solidarnie wszyscy wspólnicy (art. 4 pkt 9 u.p.c.c. w zw. z art. 5 ust. 2 u.p.c.c.). W ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy spółki cywilnej wszyscy wspólnicy są więc zobowiązani do złożenia do właściwego ze względu na siedzibę spółki Naczelnika Urzędu Skarbowego deklaracji PCC-3 i wpłaty w tym terminie podatku (art. 10 ust. 1 u.p.c.c.).

Wysokość podatku od zawarcia umowy spółki cywilnej wynosi 0,5% od wartości wkładów wnoszonych przez wspólników do spółki cywilnej (art. 7 ust. 1 pkt 9 u.p.c.c. w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.c.c.). Przepis art. 6 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.c.c. nie wymaga, aby określona w umowie wartość wkładów wnoszonych do spółki cywilnej odpowiadała ich wartości rynkowej (tak jak ma to miejsce np. w przypadku umowy sprzedaży). Jednakże, jak wstępnie wskazałem we wpisie dotyczącym majątku spółki cywilnej zawsze sugeruje Klientom, aby zawierając spółkę cywilną wspólnicy wprost określali w umowie wartość jej wkładów (przy czym nie ma wymogu, aby oszacowania wartości dokonał biegły). Kwestia ta ma związek z uprawnieniem Urzędu Skarbowego do samodzielnego określenia wartości wkładów i ustalenia wysokości podatku. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 3 u.p.c.c.: jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

W przypadku, w którym zakładając spółkę cywilną wspólnicy zawierają jej umowę w formie aktu notarialnego (bo np. wnoszą wkładem nieruchomość bądź użytkowanie wieczyste) to podatek PCC pobierze od wspólników notariusz przy samym zawieraniu aktu notarialnego i wpłaci następnie podatek do właściwego Urzędu Skarbowego przedkładając jednocześnie odpis umowy spółki, co zastępuje deklarację PCC (art. 10 ust. 2 u.p.c.c.). Wspólnicy nie będą więc musieli wypełniać deklaracji i wpłacać podatku na własną rękę. Jak już wspomniałem, umowa spółki cywilnej może być w zasadzie zawarta w dowolnej formie. Jeżeli jednak wspólnicy jako wkład wnoszą składnik majątku, do którego przeniesienia własności ustawa wymaga stosownej formy czynności prawnej to także umowa spółki cywilnej musi być w tej formie sporządzona.

Jeżeli będą Państwo zawierali kiedykolwiek umowę spółki cywilnej (bądź umowę jakiejkolwiek innej spółki) przed notariuszem to proszę pamiętać, że notariusz musi pobrać podatek przy samym zawarciu aktu notarialnego. Dlatego też najlepiej mieć przy sobie odpowiednią ilość gotówki. Notariusz bowiem jest w pełni uprawniony do odmówienia przeprowadzenia czynności notarialnych jeżeli stawający (w tym przypadku wspólnicy spółki cywilnej) nie przekażą mu od razu kwoty na zapłatę podatku PCC (art. 10 ust. 3 u.p.c.c.).

Jak wspomniałem we wpisie dotyczącym majątku spółki cywilnej, wnosząc wkłady wspólnicy mogą przenieść prawo własności składników majątku na spółkę (a właściwie na wszystkich wspólników z uwagi na brak podmiotowości spółki cywilnej na gruncie prawa cywilnego) bądź przekazać te składniki majątku jedynie do używania. Także w przypadku oddania składników majątku spółce cywilnej tylko do używania powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, na takich samych zasadach jak w przypadku przeniesienia własności rzeczy tytułem wkładów.

Takiemu samemu opodatkowaniu podatkiem PCC jak w przypadku zawarcia umowy spółki cywilnej, podlegać będzie także każda późniejsza zmiana tej umowy przez wspólników, jeżeli w wyniku tej zmiany wspólnicy będą wnosić dalsze wkłady (zarówno dotychczasowi wspólnicy jak i nowo przyjęci) – art. 1 ust. 1 pkt 2 u.p.c.c.

Częstym sposobem dofinansowania prowadzonej działalności gospodarczej jest udzielenie jej pożyczki przez wspólników. Zasadniczo zawarcie umowy pożyczki podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych – nie inaczej jest w przypadku udzielenia tej pożyczki spółce cywilnej przez jej wspólników. W tym jednak wypadku obowiązują trochę inne zasady niż gdyby pożyczki spółce cywilnej udzielała osoba trzecia, nie będąca wspólnikiem. Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 3 pkt 1 u.p.c.c. udzielenie spółce cywilnej pożyczki przez jej wspólnika jest traktowane nie jako pożyczka, ale jako zmiana umowy spółki powodująca podwyższenie wkładu. Taka pożyczka jest opodatkowana stawką podatku w wysokości 0,5% (art. 7 ust. 1 pkt 9 u.p.c.c.), a zobowiązanymi do zapłaty podatku są solidarnie wszyscy wspólnicy w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy pożyczki.

Z kolei jeżeli spółce cywilnej pożyczki udzieli osoba trzecia, nie będąca wspólnikiem to taka pożyczka nie będzie już traktowana jako zmiana umowy spółki powodująca podwyższenie wkładu ale jako zwyczajna pożyczka. Kwestia ta nie ma jednak wpływu na samą wysokość stawki podatku, która też wynosić będzie 0,5% od wartości udzielonej pożyczki (art. 7 ust. 1 pkt 4 u.p.c.c.). Obowiązek złożenia deklaracji podatkowej i zapłaty podatku również ciążyć będzie solidarnie na wszystkich wspólnikach, którzy występują jako pożyczkobiorca – art. 4 pkt 7 u.p.c.c.

W razie wszelkich wątpliwości co do sposobu określania wartości wkładu, obliczania podatku PCC czy wypełniania deklaracji podatkowej – zapraszam oczywiście do kontaktu🙂