WYNAJEM NA CEL MIESZKANIOWE A WYNAJEM LOKALU SPÓŁCE W CELU ZAKWATEROWANIA JEJ CZŁONKÓW ZARZĄDU

Powracając chwilowo do tematyki wynajmu lokali i podatku od towarów i usług (VAT) chciałbym dzisiaj przeanalizować pod kątem tego podatku sytuację wynajmu lokalu spółkom, w celu zakwaterowania ich członków zarządu, wspólników, kadry zarządzającej itd.

Wbrew pozorom jest to sytuacja dosyć często spotykana na rynku. Właściciel lokalu wynajmuje lokal nie bezpośrednio osobom fizycznym, które w lokalu będą mieszkać a należącemu do tych osób podmiotowi gospodarczemu – spółce, także zagranicznej. Dzięki takiemu rozwiązaniu, przynajmniej pozornie, będąca najemcą spółka wrzuca sobie wydatki na wynajem lokalu w koszty uzyskania przychodu, a osoby fizyczne z tą spółką związaną mieszkają w lokalu bez wydatków z prywatnych środków, bo za wszystko płaci sama spółka.

Nie będę dzisiaj poruszał tematyki czy po stronie najemcy takie działanie jest prawidłowe i czy może on sobie takie wydatki związane z najmem wrzucać w koszty uzyskania przychodu. Jedynie na marginesie wspomnę, że jest sporo interpretacji, że takie wydatki nie stanowią faktycznych kosztów dla spółki związanych z prowadzoną działalnością i uzyskaniem przychodów i podmioty gospodarcze nie powinny ich tak traktować.

Dzisiaj chciałbym skupić się na analizie podatkowej sytuacji wynajmującego – a mianowicie czy taki wynajem stanowi wynajem na cel mieszkaniowy i wobec tego wynajmujący może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT czy nie.

Oczywiście w dalszej części tekstu zakładam, że wynajmujący lokal jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu lokali (o czym więcej pisałem w tym wpisie). Jeżeli bowiem wynajmujący nie jest podatnikiem VAT z tytułu wynajmu to tematu nie ma.

Tutaj wszystko rozbija się o treść art. art. 41 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zgodnie z którym: zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693).

A więc gdyby uznać, że taki wynajem lokalu spółce, która w tym lokalu zapewni mieszkanie swojej kadrze zarządzającej, stanowiłby wynajem na cel mieszkaniowy to wtedy wynajmujący musiałby wystawiać z tytułu czynszu najmu faktury zwolnione z podatku VAT.

Tak jednakże nie jest. Jak wynika to z aktualnie raczej ugruntowanej linii orzeczniczej – przede wszystkim interpretacji ogólnej Ministra – taki wynajem nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na gruncie tego przepisu. Najem, który korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, powinien być świadczony przez podatnika osobiście/”na własny rachunek” finalnemu lokatorowi, a nie poprzez inny podmiot tak działający, tj. realizujący swoją usługę najmu temuż lokatorowi. Ewentualny cel mieszkaniowy występujący na etapie świadczenia kolejnej usługi nie może być również przypisywany jako cecha usługi wcześniejszej.

A w takim przypadku nie mamy tej bezpośredniości świadczenia usługi najmu na cele mieszkaniowe – bowiem wynajmujący wynajmuje lokal podmiotowi gospodarczemu i tak naprawdę nie ma wpływu na to, co ten podmiot z tym lokalem zrobi.

Dlatego też, w takim przypadku, wynajmujący powinien z tytułu najmu wystawiać faktury opodatkowane normalną, 23% stawką podatku VAT.