WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI WYCOFANEJ Z FIRMY A PODATEK VAT

Jednym ze sposobów optymalizacji podatkowej jest wynajęcie spółce własnej nieruchomości. Taki wynajem jest zazwyczaj korzystny podatkowo – wynajmujący płaci podatek ryczałtowy z tytułu wynajmu, a spółka ma koszt. Jest to bardzo dobry i skuteczny sposób na wypłatę ze spółki środków finansowych przy ominięciu podwójnego opodatkowania.

Szczególnie częstym przypadkiem jest sytuacja, w której prowadzone było jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG), w skład której wchodziła nieruchomość. Następnie, celem dokonania optymalizacji, przedsiębiorca wycofuje tę nieruchomość z JDG, a JDG przekształca (albo dokonuje aportu) w spółkę, która przejmuje jego dotychczasową działalność. Jednocześnie ta nieruchomość zostaje spółce wynajęta. 

Od strony przepisów prawa podatkowego takie działanie, choć bez wątpienia korzystne na gruncie podatku dochodowego, może być problematyczne na gruncie podatku VAT.

Wszystko bowiem rozbija się o to, czy taki wynajem – nieruchomości, która kiedyś była używana w ramach JDG – powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT czy nie.

Wbrew pozorom nie jest to takie oczywiste.

Na pierwszy rzut oka (i na tzw. chłopski rozum) taki wynajem nie powinien podlegać pod VAT. W końcu nieruchomość będzie wynajmowana spółce przez osobę fizyczną, w ramach jej majątku prywatnego (do którego nieruchomość przeszła po wycofaniu jej z działalności). Poza tym sam wynajem trudno traktować jako działalność gospodarczą. 

Jednakże urzędy skarbowego mają często dosyć odmienne zdanie w tym temacie. Wszystko przez bardzo ogólną i szeroką definicję działalności gospodarczej z ustawy o VAT (no i oczywiście z uwagi na to, że urząd skarbowy chyba nigdy nie przepuści by VAT naliczyć). Zgodnie z tą definicją działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

A więc wszystko w zasadzie można pod tą definicję podciągnąć.

W wielu interpretacjach podatkowych urzędy skarbowe wskazują na to, że wynajem nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, która tą działalność prowadziła, powinno podlegać opodatkowaniu VAT.

Absurd, wiem. 

Pewnym rozwiązaniem tego problemu (o ile oczywiście opodatkowanie VAT stwarza problem, bo jeżeli spółka jest VATowcem to ten VAT będzie jej obojętny) jest możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT. A więc jeżeli roczny czynsz najmu nie przekroczy 200.000,00 złotych to można skorzystać ze zwolnienia z podatku. Jeżeli jednak przekroczy, to trzeba przejść na podatek VAT. 

Niemniej wszystko zawsze zależy od konkretnego przypadku. Dlatego też jeśli zastanawiają się Państwo nad sposobem optymalizacji podatkowej, bądź nie wiedzą Państwo jak opodatkować transakcje, to zapraszam do kontaktu – chętnie pomożemy.

I jeszcze na sam koniec. Wiem, że nieprawidłowo w tytule wpisu posłużyłem się słowem „firma” w odniesieniu do działalności gospodarczej (różnice pomiędzy pojęciami wyjaśniałem kilka lat temu w jednym z pierwszych wpisów na blogu dostępnym tutaj). Tym razem jednak zrobiłem to celowo – w języku potocznym to jednak słowo „firma” odnośnie się do prowadzonej działalności, a tytuł wpisu musi umożliwić Państwu jego odnalezienie.