W poprzednim wpisie opisałem sytuacje, w których sprzedaż udziałów w spółce z o.o. jest opodatkowana podatkiem VAT.
Teraz z kolei chciałbym opisać dosyć nietypową sytuację, jaką jest sprzedaż udziałów w tzw. nieruchomościowej spółce z o.o., a więc spółce, w której zasadniczym składnikiem majątku spółki jest nieruchomość. Zbycie udziałów w takiej spółce będzie miało na celu, tka naprawdę, przeniesienie własności nieruchomości (składnika majątku spółki). W praktyce chodzi tu o przypadki, w których cena udziałów zależy głównie od wartości nieruchomości stanowiących składnik majątku spółki
Tutaj zasady są trochę innej i, żeby było weselej, polska ustawa o VAT jest w tym zakresie niezgodna z unijną Dyrektywą.
Zgodnie z art. 43 ust. 16 pkt 4 ustawy o VAT zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 40a ustawy o VAT, nie ma jednak zastosowania do usług dotyczących praw i udziałów odzwierciedlających udziały i inne tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na podstawie art. 15 ust. 2 dyrektywy VAT państwa członkowskie UE mogą:
- uznać udziały w spółkach nieruchomościowych za rzeczy – w takiej sytuacji transakcje przenoszące własność takich udziałów nie powinny korzystać ze zwolnienia od VAT,
- nie uznać udziałów w spółkach nieruchomościowych za rzeczy (w tym milcząco przez brak szczegółowych regulacji w tym zakresie) – w takim przypadku udziały w spółkach nieruchomościowych powinny być traktowane tak jak udziały w spółkach niebędących spółkami nieruchomościowymi, a więc powinny korzystać ze zwolnienia od VAT.
Polska nie uznała udziałów w spółkach nieruchomościowych za rzeczy. Ustawa o VAT nie zawiera żadnych postanowień w tym względzie. W szczególności definicja towaru nie wskazuje, aby udział w spółce był uznawany za towar.
A więc polskie przepisy ustawy o VAT są sprzeczne z Dyrektywą UE. A co za tym idzie nie powinny być stosowane, a sprzedaż udziałów w spółce nieruchomościowej powinna podlegać ogólnym regułom sprzedaży udziałów w spółkach (czyli, w większości przypadków, nie podlegać pod VAT).
Rodzi się jednak pytanie jak postępować w takim przypadku. Opodatkować VAT transakcję sprzedaży udziałów w spółce nieruchomościowej czy nie?
W mojej ocenie sprzedaż udziałów w spółce nieruchomościowej nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT, a więc stosujemy ogólne reguły. Urzędy skarbowe mogą mieć jednakże inne zdanie w tym zakresie dlatego też, przed dokonaniem takiej transakcji, warto złożyć wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
