W dzisiejszym, i w kolejnych kilku wpisach, na chwilę odchodzę od tematyki dotyczącej spółek i chciałbym się skupić na kwestiach związanych z opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PiT) sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z przepisami (art. 10 ustawy o PiT) przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem PiT – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Tak więc, upraszczając:
- jeżeli nieruchomości jest sprzedawana w ramach działalności gospodarczej – to zawsze cena uzyskana ze sprzedaży będzie stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu – niezależnie od tego ile czasu minęło od zakupu nieruchomości;
- jeżeli nieruchomości nie jest sprzedawana w ramach działalności gospodarczej – to cena uzyskana ze sprzedaży będzie stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu tylko jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
- jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, to taka transakcja jest zupełnie neutralna pod kątem podatku dochodowego PiT.
Podatek dochodowy wynosi 19%.
Oczywiście podatek dochodowy, jak sama nazwa wskazuje, płaci się od dochodu, a nie od przychodu.
Dochód to jest przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu.
Do takich kosztów, przy sprzedaży nieruchomości, możemy zaliczyć:
- cenę nabycia lub koszt wytworzenia nieruchomości;
- podatek od czynności cywilnoprawnych od zakupu nieruchomości;
- opłatę notarialną;
- wydatki na wykończenie lokalu lub budynku mieszkalnego nabytego w stanie deweloperskim lub modernizację nieruchomości w trakcie jej posiadania.
Kosztami uzyskania przychodu nie są jednak wydatki związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym w celu sfinansowania zakupu, w tym m.in. zapłacone prowizje i odsetki, opłaty za ustanowienie hipoteki na rzecz kredytodawcy czy też koszty przewalutowania kredytu lub koszty spłaty kredytu spowodowane zwyżką kursu pożyczonej waluty. Tego typu wydatki są bowiem podatkowo traktowane jako wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup (wytworzenie) nieruchomości, co powoduje, że nie można ich uznać ani za koszty nabycia (wytworzenia), ani za nakłady poniesione na nieruchomość.
Co w przypadku jednak, gdy koszty uzyskania przychodu przez sprzedaży nieruchomości nie są za wysokie albo ich nie ma (np. sprzedajemy nieruchomość otrzymaną w darowiźnie albo też nieruchomość, której cena zakupu była znacznie niższa niż cena sprzedaży)? Czy w takim wypadku możemy jakoś ominąć konieczność zapłaty podatku?
Tak – w ciągu kolejnych 3 lat trzeba przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży takiej nieruchomości na własny cel mieszkaniowy. a o tym jaki to jest to cel i jakie wydatki mogą być zakwalifikowane opiszę więcej w kolejnym wpisie.
