Wpisy

Michał Gryz

WYNAJEM LOKALI DLA PRACOWNIKÓW A PODATEK VAT

/0 Komentarze/w /Autor

W ostatnim czasie pojawiło się sporo rozbieżności co do tego czy wynajem lokali mieszkalnych na rzecz innych podmiotów gospodarczych (pracodawców, zleceniodawców itd.) w celu zapewnienia zakwaterowania pracowników najemcy może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie bowiem z art. 41 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT: zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693).

Cały problem pojawia się więc na gruncie rozumienia pojęcia „wynajmu na cele mieszkaniowe”.

Na podstawie ostatnich orzeczeń sądów administracyjnych i interpretacji podatkowych należy jednakże stwierdzić, że taki wynajem nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na gruncie tego przepisu.

Przesłankami zwolnienia od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT są bowiem: świadczenie przez wynajmującego usługi najmu na własny rachunek, usługa najmu musi dotyczyć nieruchomości o charakterze mieszkalnym, a celem najmu winien być wyłącznie cel mieszkaniowy. Analizowane zwolnienie ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego w aspekcie ekonomicznym na ochronę najemców lokali mieszkalnych, którzy faktycznie zaspokajają potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. „Cel mieszkaniowy”, który upoważnia do zastosowania zwolnienia, musi występować po stronie kontrahenta podatnika, który chce skorzystać ze zwolnienia, czyli ów cel mieszkaniowy realizować powinien najemca lokalu a nie wynajmujący.

Najem, który korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, powinien być świadczony przez podatnika osobiście/”na własny rachunek” finalnemu lokatorowi, a nie poprzez inny podmiot tak działający, tj. realizujący swoją usługę najmu temuż lokatorowi. Ewentualny cel mieszkaniowy występujący na etapie świadczenia kolejnej usługi nie może być również przypisywany jako cecha usługi wcześniejszej.

Tak więc niestety – jeżeli nie korzystamy ze zwolnienia podmiotowego z opodatkowania podatkiem VAT (o czym więcej pisałem w poprzednim wpisie dostępnym tutaj) to taki wynajem lokalu w celu zakwaterowania pracowników musi być opodatkowany VAT.

Michał Gryz

WYNAJEM LOKALI A PODATEK VAT

/0 Komentarze/w /Autor

W poprzednim wpisie (dostępnym tutaj) udzieliłem odpowiedzi na pytanie czy wynajem lokali, w tym wynajem prywatny, może zostać uznany za działalność gospodarczą na gruncie podatku VAT.

Udzieliwszy na to pytanie odpowiedzi twierdzącej wskazałem jednocześnie, że kwestia ta, dla większości wynajmujących, nie ma większego znaczenia bo i tak mogą oni skorzystać ze zwolnień z opodatkowania. Dzisiaj więc chcę rozwinąć ten temat.

Generalnie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dzielimy na:

    • zwolnienie podmiotowe – do 200tys zł rocznego przychodu podatnika;
    • przedmiotowe – odnoszące się do poszczególnych czynności podejmowanych przez podatnika.

W przeważającej większości przypadków (za wyjątkiem kilku rodzajów działalności) każda osoba może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. Oznacza to, że nie trzeba się rejestrować do podatku VAT tak długo, jak nasz przychód osiągany w ramach działalności nie przekroczy rocznie 200tys zł. Jeżeli przekroczy – to trzeba się zarejestrować do podatku VAT.

Zwolnienie podmiotowe jest możliwe również dla osób prowadzących działalność związaną z wynajmem lokali.

Odrębną kwestią jest natomiast zwolnienie przedmiotowe. Tak jak wskazałem – zwolnienia przedmiotowe z opodatkowania podatkiem VAT – odnoszą się do konkretnych czynności. Na przykład zwolnieniu przedmiotowemu z opodatkowania podatkiem VAT podlega najem lokali na cele mieszkaniowe.

Zwolnienia przedmiotowe są stosowane niezależnie od tego czy dana działalność jest zarejestrowana do podatku VAT czy nie i są obowiązkowe. Dla przykładu – jeżeli prowadzimy działalność opodatkowaną podatkiem VAT i w jej ramach dokonujemy najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe – to z tytułu tego najmu nie doliczamy podatku VAT i wystawiamy faktury zwolnione z VATu (wskazując na tych fakturach konkretny przepis stanowiący podstawę zwolnienia z podatku VAT).

Dlatego też, w poprzednim tekście, wskazałem, że przy wynajmie lokali – nawet jeśli taki wynajem zostałby uznany za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT – nie ma to większego znaczenia.

Problem pojawi się natomiast gdy przychód naszej działalności (na przykład z tytułu wynajmu lokali) przekroczy te 200tys zł rocznego limitu. W takiej sytuacji należy się niestety – przed podjęciem czynności, która wygeneruje przychód ponad te 200tys – zarejestrować do podatku VAT. Oczywiście jeśli wynajmujemy jedynie lokale mieszkalne na cele mieszkaniowej (a więc zwolnione przedmiotowo z VATu) to nie ma to znaczenia, bo przychód z najmu tych lokali nadal będzie z opodatkowania podatkiem VAT zwolniony.  Ale nasza działalność już na podatku VAT będzie i innej czynności – jeżeli będzie podejmowane – będą już opodatkowane VAT.

Jak natomiast liczyć ten 200tys limit przychodu i jakie przychody należy do niego zaliczać?

Generalnie do limitu 200tys zł rocznie, warunkującego nam zwolnienie podmiotowe z VATu, nie wliczamy bowiem czynności i usług podlegających pod przedmiotowe zwolnienie z VATu. Jednakże – za wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami jeżeli nie mają one charakteru transakcji pomocniczych.

A więc do tego limitu 200tys doliczamy także przychód uzyskiwany z wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (zwolnionych przedmiotowo spod opodatkowania).

Ma to szczególne znaczenie dla działalności, w których wynajmowane są zarówno lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe jak i lokale mieszkalne na cele inne (np. zakwaterowania pracowników) czy usługowe.