SPRZEDAŻ/APORT NIERUCHOMOŚCI A ZWOLNIENIE Z PODATKU VAT

W poprzednim wpisie opisałem zasady opodatkowania podatkiem VAT transakcji aportów (wkładów) do spółek. Wskazałem wtedy, że co do zasady taki aport, jeżeli jest dokonywany przez przedsiębiorcę bądź spółkę, podlega opodatkowaniu VAT. Wyjątkiem są jednak aporty nieruchomości, które mogą podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

I właśnie na tych zwolnieniach chciałbym się dzisiaj skupić.

Zasadniczo dostawa nieruchomości (a więc przeniesienie prawa własności nieruchomości gruntowej bądź lokalowej) jest opodatkowana podatkiem VAT – jeżeli oczywiście dokonuje jej podmiot będący podatnikiem VAT. Nie ma znaczenia czy transakcja ta jest sprzedażą czy też stanowi aport do spółki. Opodatkowaniu może także podlegać nieodpłatna dostawa (darowizna).

Na samo opodatkowanie oraz ewentualną możliwość zwolnienia z podatku ma jednak wpływ typ nieruchomości. Inne są bowiem zasady dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych, a inne dla dostawy budynków, budowli bądź lokali i związanych z nimi gruntami, na których są wybudowane.

Nieruchomość gruntowa niezabudowana

Jeżeli dokonujemy dostawy nieruchomości gruntowej niezabudowanej to taka transakcja podlega co do zasady zwolnieniu spod opodatkowania podatkiem VAT – i jest to zwolnienie obowiązkowe.

Wyjątkiem jest jednak dostawa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, która stanowi teren budowlany. W takim przypadku dostawa jest zawsze opodatkowana VAT.

Terenem budowlanym jest grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ).

Dlatego też, jeżeli przymierzamy się do przeniesienia własności nieruchomości niezabudowanej, to konieczne jest ustalenie czy jest ona objęta MPZP bądź decyzją WZ. Jeżeli tak, to będzie podatek.

Budynki, budowle i lokale

W przypadku natomiast dostawy budynków, budowli bądź lokali (a więc nieruchomości zabudowanych) zasady są inne.

W tym wypadku taka transakcja zawsze podlega zwolnieniu spod opodatkowania – chyba, że dokonywana jest w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia bądź w okresie 2 lat po pierwszym zasiedleniu.

Pierwszym zasiedleniem budynku (lokalu) jest oddanie go użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• • wybudowaniu;
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Dlatego też, chociażby, kupując mieszkania od dewelopera zawsze kupujemy z podatkiem VAT, a nie płacimy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zwolnienie to może jednak być wyłączone – jeżeli tylko obie strony transakcji wyrażą na to zgodę. Warunki takiej zgody i jej proces opiszę w kolejnym tekście.

No i oczywiście trzeba pamiętać, że jeżeli dokonujemy przeniesienia własności nieruchomości bez podatku VAT, to wtedy trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Samo opodatkowanie transakcji związanych z nieruchomościami oraz możliwe do zastosowania zwolnienia są oczywiście bardziej skomplikowane. W szczególności dla nieruchomości, które składają się z kilku działek gruntu, w których część jest zabudowana a część nie. Wtedy każdą taką działkę należy rozpatrywać osobno.

W Kancelarii na bieżąco doradzamy naszym Klientom w zakresie obsługi transakcji związanych z nieruchomościami, ich przeniesieniem oraz inwestycjami, w tym deweloperskimi. Jeżeli więc zastanawiają się Państwo nad podjęciem takich transakcji bądź rozpoczęciem inwestycji to zapraszam do kontaktu – na pewno pomożemy i doradzimy też najbardziej optymalną formę działalności gospodarczej do przeprowadzenia takich działań.