Wpisy

Michał Gryz

WYŻSZY PODATEK PCC PRZY ZAKUPIE WIELU MIESZKAŃ

/0 Komentarze/w /Autor

W poprzednim wpisie opisałem na jakich warunkach i zasadach osoby, które od 31 sierpnia 2023r. dokonywać będą zakupu pierwszego mieszkania, mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie, tą samą ustawą, która wprowadziła to zwolnienie, rządzący podwyższyli podatek od czynności cywilnoprawnych dla osób, które kupują większą ilość mieszkań. A więc jak zwykle mamy do czynienia z podwyżką podatków dla przedsiębiorców – zwłaszcza dla osób robiących tzw. flipy na rynku pierwotnym (kupno lokalu, remont i odsprzedaż z zyskiem). 

Zgodnie z nowo wprowadzonym przepisem: W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Nie dość więc, że kupujący – nabywając lokale na rynku pierwotnym – musi zapłacić podatek VAT od tych lokali, to jeszcze, dodatkowo, od szóstego i każdego kolejnego lokalu musi zapłacić 6% podatek od czynności cywilnoprawnych.

Kompletnie niezrozumiała zmiana.

Znając rząd ten pewnie uzasadnia tę podwyżkę podatku koniecznością ochrony polskich mieszkań i uniknięcia wykupywania całych budynków przez fundusze inwestycyjne (które coraz częściej wykupują znaczącą liczbę mieszkań w nowo wybudowanych budynkach i przeznaczają te mieszkania na wynajem).

Pozostawię to chyba jednak bez komentarza – zwłaszcza, że jak zwykle podwyżka podatku odbije się zapewne na czynszach najmu.

Michał Gryz

BRAK PODATKU PCC PRZY ZAKUPIE PIERWSZEGO MIESZKANIA

/0 Komentarze/w /Autor

Przyjętą w dniu 26 maja 2023r. ustawą o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (podpisaną przez Prezydenta w dniu 24 lipca 2023r.) rządzący zrobili przedwyborczą niespodziankę osobom, które zamierzają dokonać zakupu pierwszego mieszkania w swoim życiu.

Od dnia 31 sierpnia 2023r. (data wejścia w życie tej ustawy) osoby fizyczne, które dokonują po raz pierwszy w życiu nabycia:

    • prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
    • prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
    • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

nie będą musiały już przy zakupie tej nieruchomości zapłacić podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przypominając, do tej pory każde nabycie nieruchomości – także więc nabycie lokalu czy domu jednorodzinnego jako pierwszej nieruchomości na własność – było obarczone tym podatkiem wynoszącym 2% od ceny zakupu, który to podatek pobierał i odprowadzał w imieniu kupującego do urzędu skarbowego notariusz.

Powyższe zwolnienie od podatku przysługiwać będzie tylko i wyłącznie osobom fizycznym, które w dniu zakupu i przed tym dniem nie były:

    • właścicielami żadnej nieruchomości – chyba, że są lub były właścicielami jakiejś nieruchomości na mocy dziedziczenia;
    • współwłaścicielami żadnej nieruchomości – chyba, że są lub były współwłaścicielami jakiejś nieruchomości w zakresie nie przekraczającej 50% i na mocy dziedziczenia.

Ustawodawca nie zdecydował się więc na zastosowanie tego zwolnienia dla osób, które otrzymały już jakąś nieruchomość w darowiźnie. Takie osoby nadal, przy kupnie pierwszego lokalu, będą musiały zapłacić pełny podatek PCC.

Oczywiście powyższa zmiana dotyczy tylko nieruchomości kupowanych na rynku wtórnym. Nieruchomości kupowane bowiem na rynku pierwotnym (od deweloperów) nie podlegają w ogóle pod podatek PCC bowiem są opodatkowane podatkiem VAT.

Powyższą zmianę bez wątpienia należy ocenić korzystnie – 2% podatek PCC przy zakupie nieruchomości zawsze był problematyczny i budził irytację nabywców.

Michał Gryz

AGIO PRZY PRZEKSZTAŁCENIU W SPÓŁKĘ Z O.O. CZYLI JAK OMINĄĆ PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH?

/0 Komentarze/w , /Autor

I kolejny wpis poświęcony tematyce przekształceń spółek (bądź jednoosobowych działalnosci w spółki kapitałowe).

Jedynie przypominając – do tej pory na blogu opisałem na czym polega procedura przekształcenia i jakie są jej ogólne zasady, w dwóch tekstach (dostępnych tutaj i tutaj) przedstawiłem na czym polega uproszczone przekształcenie spółek osobowych w kapitałowe, omówiłem zasady przekształcenia spółki cywilnej w spółkę sp. z o.o. oraz jednoosobowego przedsiębiorstwa w sp. z o.o. i spółkę komandytową. A z tematów podatkowych zaprezentowałem skutki przekształcenia na gruncie niskiego podatku dochodowego od osób prawnych (CiT) oraz skutki przekształcenia na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Dzisiejszy tekst jest w zasadzie bezpośrednią kontynuacją ostatniego z wyżej przytoczonych wpisów, w którym przedstawiłem zasady opodatkowania PCC przekształceń spółek bądź jednoosobowych działalności. A dzisiaj chciałbym opisać w jaki sposób można PCC ominąć – albo przynajmniej znacząco zmniejszyć podatek.

Przy czym – już na samym początku – muszę wskazać, że możliwość ta istnieje tylko, gdy dokonujemy przekształcenia w spółkę kapitałową. A więc, gdy w wyniku przekształcenia spółki osobowej albo jednoosobowego przedsiębiorstwa powstanie spółka z o.o., akcyjna albo prosta spółka akcyjna. Dlaczego tak jest? Już tłumaczę.

Jak wskazałem w poprzednim wpisie przekształcenie podlega opodatkowaniu PCC na zasadach takich samych jak zmiana umowy spółki jeżeli ich wynikiem jest zwiększenie majątku spółki osobowej lub podwyższenie kapitału zakładowego spółki kapitałowej. Podatek PCC będzie zasadniczo obliczany w takim przypadku albo od kapitału zakładowego spółki kapitałowej albo od wysokości wkładów, jeżeli w wyniku przekształcenia powstanie spółka osobowa (np. spółka jawna czy komandytowa).

Mamy więc tutaj do czynienia z wyraźną różnicą w sposobie obliczania podatku PCC pomiędzy spółkami kapitałowymi a osobowymi. W tych pierwszych PCC ustalany jest od wysokości kapitału zakładowego (a nie od wysokości wkładów). W spółkach osobowych, jako że nie ma w nich kapitału zakładowego (z wyjątkiem spółki komandytowo-akcyjnej), PCC ustalany jest od wartości wkładów.

I ta właśnie różnica daje nam pewną możliwość. Wnoszone do spółek kapitałowych wkłady (w przypadku przekształcenia wkładem jest wartość przekształcanej spółki lub przedsiębiorstwa) mogą być bowiem wyższe, niż przyjęta wartość kapitału zakładowego. W takim przypadku stosujemy tzw. agio, które stanowi właśnie nadwyżkę nad ceną nominalną udziałów w spółce kapitałowej, a wartością wkładów wnoszonych przez wspólnika na ich pokrycie.

Wyobraźmy sobie, że dokonujemy przekształcenia spółki jawnej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Wartość spółki jawnej to 1 milion złotych. Zasadniczo więc ta kwota powinna stanowić kapitał zakładowy powstałej w wyniku przekształcenia sp. z o.o., a co za tym idzie od tej wartości zostanie obliczony i pobrany podatek PCC.

Ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby np. ustalić kapitał zakładowy na 100.000,00 złotych, a nadwyżkę (900.000,00 złotych) wnieść do powstałej w wyniku przekształcenia sp. z o.o. jako agio, na poczet kapitału zapasowego. Dzięki temu PCC będzie obliczone i pobrane tylko od 100.000,00 złotych.

Przy przekształceniu w spółkę kapitałową stosujemy więc dokładnie tę samą zasadę, którą kiedyś opisałem dla zwykłych wkładów do spółek – który to wpis dostępny jest tutaj.

Działanie takie jest w pełni legalne, co potwierdzają liczne interpretacje organów podatkowych. Oczywiście pod warunkiem, że nie zaniżymy wartości przekształcanej spółki albo przedsiębiorstwa – ale przed tym ostrzegam w każdym wpisie poświęconym PCC.

Na koniec jeszcze tylko jedna kwestia. W zasadzie bez ograniczeń możemy korzystać z powyższych działań. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby powstała w wyniku przekształcenia spółka miała kapitał zakładowy 5.000,00 złotych, a wnoszone wkłady np. 1 milion złotych. To jaką wartość kapitału zakładowego przyjąć należy bardziej do sfery ustaleń biznesowych. A więc jaka wartość będzie potrzebna.  O tym jednak pisałem już kiedyś we wpisie poświęconym temu, czy warto mieć wysoki kapitał zakładowy w spółce, do którego lektury Państwa zachęcam.