Wpisy

Michał Gryz

CESJA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ LOKALU NA RYNKU WTÓRNYM A VAT

/0 Komentarze/w /Autor

Poprzednim wpisem (dostępnym tutaj) omówiłem kwestie dotyczące opodatkowania cesji umowy deweloperskiej (bądź przedwstępnej) do lokalu nabywanego na rynku pierwotnym (od dewelopera). W niniejszym tekście chciałbym natomiast przedstawić zasady opodatkowania cesji umowy przedwstępnej do lokalu na rynku wtórnym.

Tego typu cesje umów przedwstępnych może nie zdarzają się tak często jak na rynku pierwotnym, ale również istnieje problem i rozbieżności co do opodatkowania takich czynności podatkiem od towarów i usług. 

Tutaj z kolei wątpliwości i rozbieżności pojawiały się nie na gruncie zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT – 8% czy 23% jak w przypadku cesji umów deweloperskich – ale czy w ogóle taka cesja będzie podpadać pod opodatkowanie podatkiem. Generalnie bowiem sprzedaż lokalu na rynku wtórnym (a więc dokonywana poza pierwszym zasiedleniem) korzysta z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT (opisanego w tym wpisie). A skoro efektem, ekonomicznym celem cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej do takiego lokalu jest jego nabycie (zwolnione z VATu), to również cesja powinna być z podatku VAT zwolniona.

W tym zakresie organy skarbowe stoją na raczej dosyć jednolitym stanowisku, że taka cesja nie będzie korzystać z przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i podlega 23% podatkowi VAT. Zwolnienia przedmiotowe należy bowiem interpretować ściśle. A skoro przepisy te przewidują wprost zwolnienie jedynie z podatku do dostawy (sprzedaży) lokalu, to sprzedaż praw i obowiązków z umowy przedwstępnej (cesja) pod podatek podpada.

Stanowisko to jest również raczej podzielane przez sądy administracyjne. A teraz, po profiskalnym wyroku NSA w zakresie cesji praw z umów deweloperskich (opisanym w poprzednim wpisie) nie ma już raczej w ogóle co liczyć na obronę stanowiska i możliwość zastosowania zwolnienia z podatku takiej cesji.

Michał Gryz

CESJA UMOWY DEWELOPERSKIEJ A VAT

/0 Komentarze/w /Autor

Wracając chwilowo do tematyki związanej z nieruchomościami i podatkiem od towarów i usług (VAT) chciałbym dzisiaj opisać zasady regulujące opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej (bądź przedwstępnej) do lokalu nabywanego na rynku pierwotnym (od dewelopera).

Coraz częściej na rynku zdarza się, że nabywca zawiera z deweloperem umowę deweloperską/przedwstępną (w zależności czy nabywca jest osobą fizyczną czy spółką), a następnie sprzedaje prawa z tych umów na inną osobę dokonując przeniesienia praw i obowiązków z takiej umowy za wynagrodzeniem (odstępnym).

Jest to jak najbardziej dopuszczalne rozwiązanie. Problem pojawia się jednak na gruncie opodatkowania takiej cesji podatkiem VAT.

Przez lata pojawiło się wiele rozbieżności co do tego jakim podatkiem VAT taka cesja powinna być opodatkowana – 8% czy 23%. Sama bowiem sprzedaż i nabycie lokalu od dewelopera (nabycie na rynku pierwotnym w ramach pierwszego zasiedlenia) jest opodatkowane 8% stawką podatku VAT.

Część organów skarbowych i sądów administracyjnych stała więc na stanowisku, że taka cesja również powinna być opodatkowana 8% stawką podatku VAT, bo w końcu przedmiotem cesji są prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej zmierzającej do nabycia lokalu z 8% podatkiem VAT. Część organów prezentowała jednak stanowisko odmienne, zdecydowanie gorsze dla podatników, uznając, że taka cesja stanowi usługę (a nie dostawę jak nabycie nieruchomości) więc powinna podlegać pod normalną, 23% stawkę podatku VAT.

Wątpliwości i rozbieżności było na tyle dużo, że sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny, który 24 czerwca 2024r. wydał wyrok (I FSK 1661/20) prezentując niestety całkowicie profiskalne podejście uznając, że taka cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej/przedwstępnej do lokalu nabywanego od dewelopera podlega pod 23% podatek VAT.

NSA pominął więc niestety wszelkie argumenty, na które do tej pory kładli nacisk podatnicy i sądy administracyjne we wcześniejszych orzeczeniach, a więc fakt, że ekonomicznym celem cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej jest właśnie dostawa nieruchomości podlegającej opodatkowaniu 8% podatkiem.

Ten wyrok NSA nie wiąże innych sądów czy organów skarbowych. Ale wydany został w składzie 7 sędziów więc raczej należy się spodziewać, że inne sądy również zaczną tak orzekać i dojdzie do ujednolicenia orzecznictwa w tym zakresie, a taka cesja pozostanie już na stałe opodatkowana 23% podatkiem VAT.

Michał Gryz

WYNAJEM LOKALI DLA PRACOWNIKÓW A PODATEK VAT

/0 Komentarze/w /Autor

W ostatnim czasie pojawiło się sporo rozbieżności co do tego czy wynajem lokali mieszkalnych na rzecz innych podmiotów gospodarczych (pracodawców, zleceniodawców itd.) w celu zapewnienia zakwaterowania pracowników najemcy może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie bowiem z art. 41 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT: zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693).

Cały problem pojawia się więc na gruncie rozumienia pojęcia „wynajmu na cele mieszkaniowe”.

Na podstawie ostatnich orzeczeń sądów administracyjnych i interpretacji podatkowych należy jednakże stwierdzić, że taki wynajem nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na gruncie tego przepisu.

Przesłankami zwolnienia od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT są bowiem: świadczenie przez wynajmującego usługi najmu na własny rachunek, usługa najmu musi dotyczyć nieruchomości o charakterze mieszkalnym, a celem najmu winien być wyłącznie cel mieszkaniowy. Analizowane zwolnienie ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego w aspekcie ekonomicznym na ochronę najemców lokali mieszkalnych, którzy faktycznie zaspokajają potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. „Cel mieszkaniowy”, który upoważnia do zastosowania zwolnienia, musi występować po stronie kontrahenta podatnika, który chce skorzystać ze zwolnienia, czyli ów cel mieszkaniowy realizować powinien najemca lokalu a nie wynajmujący.

Najem, który korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, powinien być świadczony przez podatnika osobiście/”na własny rachunek” finalnemu lokatorowi, a nie poprzez inny podmiot tak działający, tj. realizujący swoją usługę najmu temuż lokatorowi. Ewentualny cel mieszkaniowy występujący na etapie świadczenia kolejnej usługi nie może być również przypisywany jako cecha usługi wcześniejszej.

Tak więc niestety – jeżeli nie korzystamy ze zwolnienia podmiotowego z opodatkowania podatkiem VAT (o czym więcej pisałem w poprzednim wpisie dostępnym tutaj) to taki wynajem lokalu w celu zakwaterowania pracowników musi być opodatkowany VAT.