Wpisy

Michał Gryz

CESJA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ LOKALU NA RYNKU WTÓRNYM A VAT

/0 Komentarze/w /Autor

Poprzednim wpisem (dostępnym tutaj) omówiłem kwestie dotyczące opodatkowania cesji umowy deweloperskiej (bądź przedwstępnej) do lokalu nabywanego na rynku pierwotnym (od dewelopera). W niniejszym tekście chciałbym natomiast przedstawić zasady opodatkowania cesji umowy przedwstępnej do lokalu na rynku wtórnym.

Tego typu cesje umów przedwstępnych może nie zdarzają się tak często jak na rynku pierwotnym, ale również istnieje problem i rozbieżności co do opodatkowania takich czynności podatkiem od towarów i usług. 

Tutaj z kolei wątpliwości i rozbieżności pojawiały się nie na gruncie zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT – 8% czy 23% jak w przypadku cesji umów deweloperskich – ale czy w ogóle taka cesja będzie podpadać pod opodatkowanie podatkiem. Generalnie bowiem sprzedaż lokalu na rynku wtórnym (a więc dokonywana poza pierwszym zasiedleniem) korzysta z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT (opisanego w tym wpisie). A skoro efektem, ekonomicznym celem cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej do takiego lokalu jest jego nabycie (zwolnione z VATu), to również cesja powinna być z podatku VAT zwolniona.

W tym zakresie organy skarbowe stoją na raczej dosyć jednolitym stanowisku, że taka cesja nie będzie korzystać z przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i podlega 23% podatkowi VAT. Zwolnienia przedmiotowe należy bowiem interpretować ściśle. A skoro przepisy te przewidują wprost zwolnienie jedynie z podatku do dostawy (sprzedaży) lokalu, to sprzedaż praw i obowiązków z umowy przedwstępnej (cesja) pod podatek podpada.

Stanowisko to jest również raczej podzielane przez sądy administracyjne. A teraz, po profiskalnym wyroku NSA w zakresie cesji praw z umów deweloperskich (opisanym w poprzednim wpisie) nie ma już raczej w ogóle co liczyć na obronę stanowiska i możliwość zastosowania zwolnienia z podatku takiej cesji.

Michał Gryz

CESJA UMOWY DEWELOPERSKIEJ A VAT

/0 Komentarze/w /Autor

Wracając chwilowo do tematyki związanej z nieruchomościami i podatkiem od towarów i usług (VAT) chciałbym dzisiaj opisać zasady regulujące opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej (bądź przedwstępnej) do lokalu nabywanego na rynku pierwotnym (od dewelopera).

Coraz częściej na rynku zdarza się, że nabywca zawiera z deweloperem umowę deweloperską/przedwstępną (w zależności czy nabywca jest osobą fizyczną czy spółką), a następnie sprzedaje prawa z tych umów na inną osobę dokonując przeniesienia praw i obowiązków z takiej umowy za wynagrodzeniem (odstępnym).

Jest to jak najbardziej dopuszczalne rozwiązanie. Problem pojawia się jednak na gruncie opodatkowania takiej cesji podatkiem VAT.

Przez lata pojawiło się wiele rozbieżności co do tego jakim podatkiem VAT taka cesja powinna być opodatkowana – 8% czy 23%. Sama bowiem sprzedaż i nabycie lokalu od dewelopera (nabycie na rynku pierwotnym w ramach pierwszego zasiedlenia) jest opodatkowane 8% stawką podatku VAT.

Część organów skarbowych i sądów administracyjnych stała więc na stanowisku, że taka cesja również powinna być opodatkowana 8% stawką podatku VAT, bo w końcu przedmiotem cesji są prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej zmierzającej do nabycia lokalu z 8% podatkiem VAT. Część organów prezentowała jednak stanowisko odmienne, zdecydowanie gorsze dla podatników, uznając, że taka cesja stanowi usługę (a nie dostawę jak nabycie nieruchomości) więc powinna podlegać pod normalną, 23% stawkę podatku VAT.

Wątpliwości i rozbieżności było na tyle dużo, że sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny, który 24 czerwca 2024r. wydał wyrok (I FSK 1661/20) prezentując niestety całkowicie profiskalne podejście uznając, że taka cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej/przedwstępnej do lokalu nabywanego od dewelopera podlega pod 23% podatek VAT.

NSA pominął więc niestety wszelkie argumenty, na które do tej pory kładli nacisk podatnicy i sądy administracyjne we wcześniejszych orzeczeniach, a więc fakt, że ekonomicznym celem cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej jest właśnie dostawa nieruchomości podlegającej opodatkowaniu 8% podatkiem.

Ten wyrok NSA nie wiąże innych sądów czy organów skarbowych. Ale wydany został w składzie 7 sędziów więc raczej należy się spodziewać, że inne sądy również zaczną tak orzekać i dojdzie do ujednolicenia orzecznictwa w tym zakresie, a taka cesja pozostanie już na stałe opodatkowana 23% podatkiem VAT.

Michał Gryz

SKUTKI ZBYCIA PRZEDSIĘBIORSTWA LUB JEGO ZORGANIZOWANEJ CZĘŚCI NA GRUNCIE PRAWA CYWILNEGO

/0 Komentarze/w , /Autor

W poprzednim wpisie starałem się wyjaśnić Państwu czym jest przedsiębiorstwo i jego zorganizowana część na gruncie przepisów prawa cywilnego i podatkowego. Ustaliliśmy więc, że przedsiębiorstwem jest po prostu cały nasz majątek, który wykorzystujemy do prowadzenia działalności gospodarczej w dowolnej formie (jednoosobowe przedsiębiorstwo czy spółki), przy czym w skład przedsiębiorstwa nie wchodzą zobowiązania (długi, pasywa). Dlatego też skutki zbycia przedsiębiorstwa nie są wcale takie jednoznaczne i nie pozbawiają nas odpowiedzialności. W dalszej części wpisu posługując się pojęciem „przedsiębiorstwa” mam na myśli także jego zorganizowaną część, bowiem na gruncie prawa cywilnego w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa także zobowiązania nie wchodzą (a przynajmniej nie są automatycznie przenoszone).

W pierwszej kolejności koniecznym jest wskazanie, że zbycie przedsiębiorstwa (w przeciwieństwie np. do przekształcenia spółki prawa handlowego w inną spółkę, spółki cywilnej czy jednoosobowej działalności w spółkę prawa handlowego czy połączenia spółek) nie stanowi tzw. sukcesji uniwersalnej. Sukcesja uniwersalna, czyli wstąpienie we wszystkie prawa i obowiązki, skutkuje tym, że podmiot jaki powstał w wyniku przekształcenia/połączenia wstępuje automatycznie we wszelkie prawa (staje się właścicielem majątku, wierzycielem) jak i obowiązki (zobowiązania, staje się dłużnikiem) jakie przysługiwały i obciążały podmiot, który ulegał przekształceniu (co wynika bezpośrednio z art. 493 i 553 kodeksu spółek handlowych). Tak więc gdy dokonujemy przekształcenia np. jednoosobowego przedsiębiorstwa w spółkę kapitałową (z ograniczoną odpowiedzialnością albo akcyjną) to ta nowo powstała spółka przejmuje automatycznie, z momentem wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, wszystkie prawa i zobowiązania dotychczas posiadane i obciążające jednoosobowego przedsiębiorcę.

Zbywając jednakże przedsiębiorstwo (czy to w formie jednoosobowej działalności gospodarczej czy spółki) nie mamy niestety do czynienia z sukcesją uniwersalną. Sprzedaż przedsiębiorstwa, pomimo że sprzedajemy je całe (lub jego zorganizowaną część) jest bowiem w istocie szeregiem umów sprzedaży poszczególnych jego składników majątku, ujętych w jednej umowie, nazywanej w uproszczeniu umową sprzedaży przedsiębiorstwa. Dlatego też z momentem sprzedaży przedsiębiorstwa kupujący nie wstępuje automatycznie we wszystkie prawa i obowiązki sprzedającego, a skutki te trzeba zawsze rozpatrywać oddzielnie do poszczególnych składników majątku (dlatego też w razie zawierania przez Państwa umów sprzedaży przedsiębiorstwa/zorganizowanej części) zachęcam do kontaktu aby uniknąć negatywnych skutków prawnych.

Najważniejszym skutkiem sprzedaży przedsiębiorstwa, wynikającym z tego, że na przedsiębiorstwo składa się tylko majątek, a nie długi (zobowiązania) jest powstanie stanu pewnego dualizmu polegającego na tym, że majątek zostaje przeniesiony na kupującego, jednakże zobowiązania (długi) w dalszym ciągu pozostają przy sprzedającym. Takie więc składniki majątku jak np. środki trwałe (nieruchomości czy ruchomości), prawa własności przemysłowej (np. patenty) czy intelektualnej (majątkowe prawa autorskie) czy nasze wierzytelności (a więc prawa z zawartych przez nas umów) zostaną automatycznie, z momentem podpisania umowy sprzedaży przedsiębiorstwa, przeniesione na kupującego. Jednakże naszych zobowiązań (np. niezapłaconych faktur, nieuregulowanego czynszu najmu czy zobowiązań z udzielonych gwarancji bądź rękojmi) nie możemy sami, w ramach sprzedaży przedsiębiorstwa, przenieść na kupującego bez zgody naszego wierzyciela.

To ograniczenie wynika bowiem bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego. Jeżeli w ramach przedsiębiorstwa sprzedajemy wierzytelności (uprawnienia z zawartych przez nas umów) to tak naprawdę dokonujemy ich cesji (zmiany wierzyciela), a na cesję nie musimy mieć zgody dłużnika (chyba, że zawarta przez nas umowa wyłącza swobodną cesję, co zazwyczaj ma miejsce w przypadku umów z instytucjami finansowymi – kredytu czy leasingu). Po dokonaniu cesji musimy jedynie o tym fakcie poinformować dłużnika, żeby płacił już nowemu wierzycielowi (nabywcy przedsiębiorstwa).

Ponieważ jednak w skład przedsiębiorstwa nie wchodzą zobowiązania (długi) to sprzedając przedsiębiorstwo nie przenosimy ich na nabywcę i w dalszym ciągu jesteśmy zobowiązani, mimo że uprawnienia (wierzytelności) zostały sprzedane. Aby więc dokonać przeniesienia naszych zobowiązań na nabywcę przedsiębiorstwa musimy zawrzeć osobne umowy przejęcia długu, które jednak do swojej skuteczności wymagają pisemnej zgody wierzyciela.

Powyżej opisany dualizm jest najbardziej problematyczny gdy w ramach naszej działalności mamy zawarte umowy wzajemne, a więc umowy, w których strony umowy są wobec siebie wzajemnie zobowiązane, a więc jesteśmy wobec siebie zarówno wierzycielem jak i dłużnikiem. Przykładami takich umów są np. umowa sprzedaży (kupujący jest zobowiązany zapłacić cenę a sprzedający wydać towar), umowa najmu (najemca zobowiązany jest płacić czynsz a wynajmujący wydać lokal) czy umowa o dzieło/roboty budowlane (zamawiający zobowiązuje się płacić wynagrodzenie a wykonawca wykonać dzieło/roboty budowlane).

Najłatwiej chyba będzie zobrazować powyższą sytuację posługując się przykładem wynikającym z umowy leasingu operacyjnego. Wyobraźmy sobie drodzy Państwo, że w ramach naszego przedsiębiorstwa mamy zawartą umowę leasingu operacyjnego samochodu, w której instytucja finansowa (leasingodawca) nie wprowadziła zakazu cesji bez jej zgody. Sprzedając więc przedsiębiorstwo sprzedajecie Państwo także uprawnienia (wierzytelności) wynikające z tej umowy leasingu, a więc uprawnienie do korzystania z samochodu. Ponieważ jednak w skład przedsiębiorstwa nie wchodzą zobowiązania, to sprzedając przedsiębiorstwo nie przenoszą już Państwo na kupującego zobowiązań wynikających z umowy leasingu, a więc przede wszystkim obowiązku płacenia rat leasingowych. Aby tego dokonać konieczne jest zawarcie umowy przejęcia długu i wyrażenia zgody przez leasingodawcę. Skutkiem sprzedaży przedsiębiorstwa w tym zakresie będzie więc stan, w którym nie możemy już korzystać z samochodu, a dalej musimy płacić raty leasingowe.

Oczywiście istnieją sposoby rozwiązania powyższych kwestii w razie braku uzyskania zgody wierzyciela na przejęcie przez kupującego przedsiębiorstwo zobowiązań – w razie takich problemów zachęcam do kontaktu.

Na sam koniec chciałbym wskazać jeszcze jeden ważny skutek sprzedaży przedsiębiorstwa, który wynika z przepisów kodeksu cywilnego i służy zabezpieczeniu interesów wierzycieli sprzedawanych przedsiębiorstw. Otóż po sprzedaży przedsiębiorstwa kupujący odpowiada solidarnie ze sprzedającym za wszystkie dotychczas powstałe zobowiązania związane z prowadzeniem tego przedsiębiorstwa, chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach, mimo zachowania należytej staranności.

Powyższa uwaga odnosi się przede wszystkim dla tych Państwa, którzy będą stali po drugiej stronie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa, a więc je kupować. W takim przypadku zawsze zalecam przeprowadzenie przez prawnika dokładnego audytu planowanego do nabycia przedsiębiorstwa, który opisze ewentualne ryzyka wiążące się z zawarciem takiem umowy – raz jeszcze zachęcam więc do kontaktu🙂