Michał Gryz

CESJA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ LOKALU NA RYNKU WTÓRNYM A VAT

/0 Komentarze/w /Autor

Poprzednim wpisem (dostępnym tutaj) omówiłem kwestie dotyczące opodatkowania cesji umowy deweloperskiej (bądź przedwstępnej) do lokalu nabywanego na rynku pierwotnym (od dewelopera). W niniejszym tekście chciałbym natomiast przedstawić zasady opodatkowania cesji umowy przedwstępnej do lokalu na rynku wtórnym.

Tego typu cesje umów przedwstępnych może nie zdarzają się tak często jak na rynku pierwotnym, ale również istnieje problem i rozbieżności co do opodatkowania takich czynności podatkiem od towarów i usług. 

Tutaj z kolei wątpliwości i rozbieżności pojawiały się nie na gruncie zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT – 8% czy 23% jak w przypadku cesji umów deweloperskich – ale czy w ogóle taka cesja będzie podpadać pod opodatkowanie podatkiem. Generalnie bowiem sprzedaż lokalu na rynku wtórnym (a więc dokonywana poza pierwszym zasiedleniem) korzysta z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT (opisanego w tym wpisie). A skoro efektem, ekonomicznym celem cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej do takiego lokalu jest jego nabycie (zwolnione z VATu), to również cesja powinna być z podatku VAT zwolniona.

W tym zakresie organy skarbowe stoją na raczej dosyć jednolitym stanowisku, że taka cesja nie będzie korzystać z przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i podlega 23% podatkowi VAT. Zwolnienia przedmiotowe należy bowiem interpretować ściśle. A skoro przepisy te przewidują wprost zwolnienie jedynie z podatku do dostawy (sprzedaży) lokalu, to sprzedaż praw i obowiązków z umowy przedwstępnej (cesja) pod podatek podpada.

Stanowisko to jest również raczej podzielane przez sądy administracyjne. A teraz, po profiskalnym wyroku NSA w zakresie cesji praw z umów deweloperskich (opisanym w poprzednim wpisie) nie ma już raczej w ogóle co liczyć na obronę stanowiska i możliwość zastosowania zwolnienia z podatku takiej cesji.

Michał Gryz

CESJA UMOWY DEWELOPERSKIEJ A VAT

/0 Komentarze/w /Autor

Wracając chwilowo do tematyki związanej z nieruchomościami i podatkiem od towarów i usług (VAT) chciałbym dzisiaj opisać zasady regulujące opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej (bądź przedwstępnej) do lokalu nabywanego na rynku pierwotnym (od dewelopera).

Coraz częściej na rynku zdarza się, że nabywca zawiera z deweloperem umowę deweloperską/przedwstępną (w zależności czy nabywca jest osobą fizyczną czy spółką), a następnie sprzedaje prawa z tych umów na inną osobę dokonując przeniesienia praw i obowiązków z takiej umowy za wynagrodzeniem (odstępnym).

Jest to jak najbardziej dopuszczalne rozwiązanie. Problem pojawia się jednak na gruncie opodatkowania takiej cesji podatkiem VAT.

Przez lata pojawiło się wiele rozbieżności co do tego jakim podatkiem VAT taka cesja powinna być opodatkowana – 8% czy 23%. Sama bowiem sprzedaż i nabycie lokalu od dewelopera (nabycie na rynku pierwotnym w ramach pierwszego zasiedlenia) jest opodatkowane 8% stawką podatku VAT.

Część organów skarbowych i sądów administracyjnych stała więc na stanowisku, że taka cesja również powinna być opodatkowana 8% stawką podatku VAT, bo w końcu przedmiotem cesji są prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej zmierzającej do nabycia lokalu z 8% podatkiem VAT. Część organów prezentowała jednak stanowisko odmienne, zdecydowanie gorsze dla podatników, uznając, że taka cesja stanowi usługę (a nie dostawę jak nabycie nieruchomości) więc powinna podlegać pod normalną, 23% stawkę podatku VAT.

Wątpliwości i rozbieżności było na tyle dużo, że sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny, który 24 czerwca 2024r. wydał wyrok (I FSK 1661/20) prezentując niestety całkowicie profiskalne podejście uznając, że taka cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej/przedwstępnej do lokalu nabywanego od dewelopera podlega pod 23% podatek VAT.

NSA pominął więc niestety wszelkie argumenty, na które do tej pory kładli nacisk podatnicy i sądy administracyjne we wcześniejszych orzeczeniach, a więc fakt, że ekonomicznym celem cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej jest właśnie dostawa nieruchomości podlegającej opodatkowaniu 8% podatkiem.

Ten wyrok NSA nie wiąże innych sądów czy organów skarbowych. Ale wydany został w składzie 7 sędziów więc raczej należy się spodziewać, że inne sądy również zaczną tak orzekać i dojdzie do ujednolicenia orzecznictwa w tym zakresie, a taka cesja pozostanie już na stałe opodatkowana 23% podatkiem VAT.

Michał Gryz

USŁUGI ZAKWATEROWANIA A PODATEK VAT

/0 Komentarze/w /Autor

W kolejnym tekście poświęconym tematyce podatku VAT przy wynajmie lokali chciałbym dzisiaj skupić się na usługach zakwaterowania. Z poprzednich wpisów wiemy już jak i kiedy należy opodatkować podatkiem VAT wynajem lokali, jak rozumiemy wynajem na cel mieszkaniowy i czy wynajem pośrednio na rzecz pracowników bądź zarządu spółki może podlegać pod zwolnienia z opodatkowania. 

W przeciwieństwie do wynajmu usługi zakwaterowania cechują się raczej krótkotrwałym charakterem. Najlepszym przykładem jest hotel, internat, akademik itd. Przepisy nie określają maksymalnej długości trwania takiego zakwaterowania. W różnych interpretacjach podatkowych można znaleźć orzeczenia, że usługi zakwaterowania mogą trwać nawet ok 1 roku. Ważniejsze jest to aby osoba fizyczna, korzystająca z tego zakwaterowania, wiedziała, że jest to dla niej etap przejściowy. Taka osoba fizyczna nie może takiego lokalu traktować jako stałego miejsca zamieszkania, nie może się w nim zameldować, także tymczasowo itd.

Na gruncie podatku VAT takie rozróżnienie ma szczególne znaczenie bowiem usługi zakwaterowania – nie będąc najmem na cele mieszkaniowe – nie podlegają pod przedmiotowe zwolnienie z podatku VAT, a należy stosować do nich 8% stawkę podatku VAT. Wynika to bowiem wprost z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, który stanowi, że: dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4 (aktualnie 8%). W pkt 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT wymienione są: „Usługi związane z zakwaterowaniem” objęte symbolem PKWiU 55.

Trochę większy problem rodzi się czy usługi zakwaterowania mogą być pośrednie. A więc nie następuje sytuacja, w której właściciel lokalu bezpośrednio kwateruje osoby fizyczne (jak ma to miejsce np.w przypadku hotelu, internatu, akademiku itd.) ale sytuacja, w której wynajmujący oddaje lokal osobie trzeciej, która, jako najemca, dokonuje w lokalu usług zakwaterowania osób fizycznych.

Najczęściej spotykanym przypadkiem jest sytuacja wynajmu lokalu podmiotom gospodarczym, które prowadzą w tych lokalach hotele pracownicze – kwaterując w nich swoich pracowników.

I tutaj są rozbieżne opinie i orzeczenia. Z jednej strony możemy spotkać się z orzeczeniami, że usługi najmu lokali mieszkalnych na rzecz przedsiębiorców w celu czasowego zakwaterowania tam ich pracowników jako usługi związane z zakwaterowaniem podlegają w tym zakresie opodatkowaniu niższą – 8% stawką podatku VAT (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 10 września 2021r. (I SA/Lu 265/21)).

Z drugiej strony są interpretacje podatkowe, które – podobnie jak w przypadku najmu na cele mieszkaniowe – wskazują na konieczność aby usługi zakwaterowania były świadczone przez wynajmującego bezpośrednio. A jeżeli to nie następuje, to wtedy taki wynajem lokalu nie jest usługą zakwaterowania, a zwykłym najem – bo usługi zakwaterowania są świadczone już przez samych najemców.

Jest to dosyć duża niestety rozbieżność. Ja osobiście przychylam się raczej do tego drugiego stanowiska, które stanowi, że usługi zakwaterowania – podobnie jak usługi mieszkaniowe – muszą być świadczone bezpośrednio przez właścicieli lokali na rzecz osób fizycznych. Ale tutaj wszystko zależy od szczegółów stanu faktycznego.

Tak więc jeśli mają Państwo podobne pytania i problemu to zapraszam do kontaktu, chętnie pomożemy.