PIERWSZE ZASIEDLENIE NA GRUNCIE PODATKU VAT

W poprzednim wpisie, traktującym o skutkach darowizny firmowej nieruchomości na gruncie podatku VAT, posłużyłem się pojęciem pierwszego zasiedlenia. Pojęcie to ma kluczowe znaczenie dla kwestii opodatkowania przeniesienia własności nieruchomości lokalowych – warunkuje to czy sprzedaż/darowizna lokalu będzie opodatkowana podatkiem VAT czy skorzysta z przedmiotowego zwolnienia z podatku (o czym pisałem tutaj).

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o VAT wprowadza co prawda definicję tego pojęcia jednakże nie jest ona idealna. Zgodnie z przepisami: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Najprostszym przykładem sprzedaży nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia jest zakup nieruchomości na rynku pierwotnym – a więc od dewelopera. Kupujemy wtedy nowo wybudowany lokal, ledwo oddany do użytkowania i deweloper nalicza podatek VAT – 8% jeśli jest to lokal mieszkalny albo 23% jeśli jest to lokal użytkowy.

Większym problemem jest jednakże to od kiedy liczyć należy ten 2 letni termin wskazany w powyższym przepisie. Czy od oddania lokalu do użytkowania, czy od jego sprzedaży pierwszemu właścicielowi czy od jego wydania pierwszemu właścicielowi w posiadanie. Tego już powyższa definicja nie precyzuje.

Z pomocą przychodzi tutaj orzecznictwo sądowe. Przytoczyć można chociaż wyrok NSA z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług„.

Istotą pierwszego zasiedlenia jest właśnie owo użytkowanie rozumiane jako wspomniane „konsumowanie” budynku. A więc pierwsze zasiedlenie liczyć należy od dnia faktycznego oddania lokalu pierwszej osobie do korzystania. Na przykład protokolarnego wydania nowo wybudowanego przez dewelopera lokalu nabywcy, jeszcze przed przeniesieniem na niego prawa własności.

Ostatnią kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że jeden lokal może w ciągu swojego istnienia mieć więcej niż jedno pierwsze zasiedlenie.

Pierwotne pierwsze zasiedlenie opisałem powyżej. Ale może dojść jeszcze do tzw. wtórnego pierwszego zasiedlenia. Następuje to wtedy gdy dany właściciel lokalu poniesie na jego ulepszenie wydatki, które przekraczać będą 30% wartości początkowej lokalu. Wtedy, jeżeli takie wydatki zostaną poniesione, sprzedać takiego lokalu będzie ponownie opodatkowana podatkiem VAT.

Jest to szczególnie istotne dla osób, które trudnią się zawodowo tzw. flipami.