USŁUGI ZAKWATEROWANIA A PODATEK VAT

W kolejnym tekście poświęconym tematyce podatku VAT przy wynajmie lokali chciałbym dzisiaj skupić się na usługach zakwaterowania. Z poprzednich wpisów wiemy już jak i kiedy należy opodatkować podatkiem VAT wynajem lokali, jak rozumiemy wynajem na cel mieszkaniowy i czy wynajem pośrednio na rzecz pracowników bądź zarządu spółki może podlegać pod zwolnienia z opodatkowania. 

W przeciwieństwie do wynajmu usługi zakwaterowania cechują się raczej krótkotrwałym charakterem. Najlepszym przykładem jest hotel, internat, akademik itd. Przepisy nie określają maksymalnej długości trwania takiego zakwaterowania. W różnych interpretacjach podatkowych można znaleźć orzeczenia, że usługi zakwaterowania mogą trwać nawet ok 1 roku. Ważniejsze jest to aby osoba fizyczna, korzystająca z tego zakwaterowania, wiedziała, że jest to dla niej etap przejściowy. Taka osoba fizyczna nie może takiego lokalu traktować jako stałego miejsca zamieszkania, nie może się w nim zameldować, także tymczasowo itd.

Na gruncie podatku VAT takie rozróżnienie ma szczególne znaczenie bowiem usługi zakwaterowania – nie będąc najmem na cele mieszkaniowe – nie podlegają pod przedmiotowe zwolnienie z podatku VAT, a należy stosować do nich 8% stawkę podatku VAT. Wynika to bowiem wprost z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, który stanowi, że: dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4 (aktualnie 8%). W pkt 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT wymienione są: „Usługi związane z zakwaterowaniem” objęte symbolem PKWiU 55.

Trochę większy problem rodzi się czy usługi zakwaterowania mogą być pośrednie. A więc nie następuje sytuacja, w której właściciel lokalu bezpośrednio kwateruje osoby fizyczne (jak ma to miejsce np.w przypadku hotelu, internatu, akademiku itd.) ale sytuacja, w której wynajmujący oddaje lokal osobie trzeciej, która, jako najemca, dokonuje w lokalu usług zakwaterowania osób fizycznych.

Najczęściej spotykanym przypadkiem jest sytuacja wynajmu lokalu podmiotom gospodarczym, które prowadzą w tych lokalach hotele pracownicze – kwaterując w nich swoich pracowników.

I tutaj są rozbieżne opinie i orzeczenia. Z jednej strony możemy spotkać się z orzeczeniami, że usługi najmu lokali mieszkalnych na rzecz przedsiębiorców w celu czasowego zakwaterowania tam ich pracowników jako usługi związane z zakwaterowaniem podlegają w tym zakresie opodatkowaniu niższą – 8% stawką podatku VAT (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 10 września 2021r. (I SA/Lu 265/21)).

Z drugiej strony są interpretacje podatkowe, które – podobnie jak w przypadku najmu na cele mieszkaniowe – wskazują na konieczność aby usługi zakwaterowania były świadczone przez wynajmującego bezpośrednio. A jeżeli to nie następuje, to wtedy taki wynajem lokalu nie jest usługą zakwaterowania, a zwykłym najem – bo usługi zakwaterowania są świadczone już przez samych najemców.

Jest to dosyć duża niestety rozbieżność. Ja osobiście przychylam się raczej do tego drugiego stanowiska, które stanowi, że usługi zakwaterowania – podobnie jak usługi mieszkaniowe – muszą być świadczone bezpośrednio przez właścicieli lokali na rzecz osób fizycznych. Ale tutaj wszystko zależy od szczegółów stanu faktycznego.

Tak więc jeśli mają Państwo podobne pytania i problemu to zapraszam do kontaktu, chętnie pomożemy.

WYNAJEM NA CEL MIESZKANIOWE A WYNAJEM LOKALU SPÓŁCE W CELU ZAKWATEROWANIA JEJ CZŁONKÓW ZARZĄDU

Powracając chwilowo do tematyki wynajmu lokali i podatku od towarów i usług (VAT) chciałbym dzisiaj przeanalizować pod kątem tego podatku sytuację wynajmu lokalu spółkom, w celu zakwaterowania ich członków zarządu, wspólników, kadry zarządzającej itd.

Wbrew pozorom jest to sytuacja dosyć często spotykana na rynku. Właściciel lokalu wynajmuje lokal nie bezpośrednio osobom fizycznym, które w lokalu będą mieszkać a należącemu do tych osób podmiotowi gospodarczemu – spółce, także zagranicznej. Dzięki takiemu rozwiązaniu, przynajmniej pozornie, będąca najemcą spółka wrzuca sobie wydatki na wynajem lokalu w koszty uzyskania przychodu, a osoby fizyczne z tą spółką związaną mieszkają w lokalu bez wydatków z prywatnych środków, bo za wszystko płaci sama spółka.

Nie będę dzisiaj poruszał tematyki czy po stronie najemcy takie działanie jest prawidłowe i czy może on sobie takie wydatki związane z najmem wrzucać w koszty uzyskania przychodu. Jedynie na marginesie wspomnę, że jest sporo interpretacji, że takie wydatki nie stanowią faktycznych kosztów dla spółki związanych z prowadzoną działalnością i uzyskaniem przychodów i podmioty gospodarcze nie powinny ich tak traktować.

Dzisiaj chciałbym skupić się na analizie podatkowej sytuacji wynajmującego – a mianowicie czy taki wynajem stanowi wynajem na cel mieszkaniowy i wobec tego wynajmujący może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT czy nie.

Oczywiście w dalszej części tekstu zakładam, że wynajmujący lokal jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu lokali (o czym więcej pisałem w tym wpisie). Jeżeli bowiem wynajmujący nie jest podatnikiem VAT z tytułu wynajmu to tematu nie ma.

Tutaj wszystko rozbija się o treść art. art. 41 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zgodnie z którym: zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693).

A więc gdyby uznać, że taki wynajem lokalu spółce, która w tym lokalu zapewni mieszkanie swojej kadrze zarządzającej, stanowiłby wynajem na cel mieszkaniowy to wtedy wynajmujący musiałby wystawiać z tytułu czynszu najmu faktury zwolnione z podatku VAT.

Tak jednakże nie jest. Jak wynika to z aktualnie raczej ugruntowanej linii orzeczniczej – przede wszystkim interpretacji ogólnej Ministra – taki wynajem nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na gruncie tego przepisu. Najem, który korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, powinien być świadczony przez podatnika osobiście/”na własny rachunek” finalnemu lokatorowi, a nie poprzez inny podmiot tak działający, tj. realizujący swoją usługę najmu temuż lokatorowi. Ewentualny cel mieszkaniowy występujący na etapie świadczenia kolejnej usługi nie może być również przypisywany jako cecha usługi wcześniejszej.

A w takim przypadku nie mamy tej bezpośredniości świadczenia usługi najmu na cele mieszkaniowe – bowiem wynajmujący wynajmuje lokal podmiotowi gospodarczemu i tak naprawdę nie ma wpływu na to, co ten podmiot z tym lokalem zrobi.

Dlatego też, w takim przypadku, wynajmujący powinien z tytułu najmu wystawiać faktury opodatkowane normalną, 23% stawką podatku VAT.

CZY POŻYCZKI STANOWIĄ UKRYTY ZYSK NA ESTOŃSKIM CIT?

Kontynuując tematykę z dwóch poprzednich wpisów dot. estońskiego CiTu (dostępnych tutaj i tutaj) dzisiaj chciałbym dzisiaj opisać czy udzielane przez spółkę, która wybrała ryczałt od przychodów spółek (tzw. estoński CiT) pożyczki swoim wspólnikom bądź podmiotom powiązanym stanowią ukryte zyski i powinny być po stronie takiej spółki opodatkowane.

Jedynie przypominając – ryczałt od przychodów pozwala spółkom na nie płacenie podatku dochodowego CiT tak długo jak spółki te nie wypłacają swoim wspólnikom (akcjonariuszom) dywidendy. A jeżeli spółki wypłacą swoim wspólnikom dywidendę to wtedy od takiej kwoty będą musiały zapłacić podatek – w stawce 10 albo 20%. Ponadto spółki takie muszą zapłacić ten podatek również gdy wypłacają tzw. ukryte zyski (czym są te ukryte zyski szeroko opisałem w tym wpisie).

Do ukrytych zysków można zaliczyć m.in.:

    • odsetki od pożyczki udzielonej spółce przez wspólnika,
    • kwotę główną pożyczki udzielonej wspólnikowi przez spółkę,
    • nadwyżkę wartości rynkowej ponad faktyczną wartość transakcji pomiędzy spółką a podmiotem powiązanym,

To jest raczej bezsprzeczne, jako że o takich transakcjach wprost stanowi przepis.

Jednakże organy skarbowe – wbrew przepisom ustawy – stoją na stanowisku, że praktycznie każda pożyczka udzielana przez spółkę na estońskim podatku CiT stanowi ukryte zyski – nawet jeśli pożyczka taka nie jest udzielana wspólnikowi ale podmiotom powiązanym (na przykład innej spółce o tym samym składzie właścicielskim).

Takie stanowisko organów skarbowych jest całkowicie nieprawidłowe i sprzeczne z prawem. W wydawanych interpretacjach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej pomija całkowicie wymóg istnienia związku dokonywanych świadczeń (pożyczek) z prawem do udziału w zyskach – a więc nie stosuje w pełni definicji ukrytych zysków.

Uwagę na ten problem i sprzeczne z przepisami interpretacje indywidualne został dostrzeżony już przez sądy administracyjne, które stanęły po stronie spółek uchylając takie interpretacje indywidualne.

Przykładem takiego wyroku jest chociażby wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach (sygn. akt I SA/Gl 93/23), w którym Sąd ten wskazał w nim, iż nie należy z góry traktować każdej udzielonej przez spółkę na estońskim CIT pożyczki jako ukrytego zysku. Dokonując oceny, powinno się brać pod uwagę wszystkie elementy wymienione w art. 28m ust. 3 pkt 1 ustawy o CIT. Sąd wskazał również, że przesłanką rozstrzygającą powinno być przede wszystkim to, czy pożyczka została udzielona w związku z prawem do udziału w zysku. 

Na ten moment czekamy jednakże na ostateczne rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego, jako że organy skarbowe odwołały się od wyroków sądów WSA. Mamy nadzieję, że NSA podtrzyma korzystne dla podatników stanowisko wojewódzkich sądów administracyjnych i w tym zakresie utrwali się korzystna praktyka.